El TS fija que el arrendamiento puntual no excluye la condición de consumidor
Arrendamiento y condición de consumidor: el TS anula la cláusula suelo y condena al banco a devolver sin límite temporal
El Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula suelo de una escritura de novación hipotecaria y ha condenado a la entidad bancaria a devolver las cantidades cobradas en exceso sin limitación temporal. La sentencia fija que arrendamiento y condición de consumidor son compatibles: quien adquiere un inmueble para arrendarlo no pierde la protección como consumidor por obtener un lucro.
Los hechos: préstamo para adquirir un local destinado a arrendamiento
Un trabajador por cuenta ajena novó en 2005 su préstamo hipotecario para financiar la adquisición de un local comercial con intención de arrendarlo. La escritura incluía una cláusula suelo del 2,75%. El prestatario demandó su nulidad. La Audiencia Provincial lo absolvió al considerar que el arrendamiento excluía la condición de consumidor. El Tribunal Supremo revoca esa sentencia.
La cuestión jurídica: arrendamiento y condición de consumidor en la normativa aplicable
El contrato se suscribió en 2005, cuando estaba vigente la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984. El Tribunal Supremo señala que incluso bajo esa normativa anterior, la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya había establecido el criterio funcional de la actividad profesional o empresarial como determinante para definir la condición de consumidor. La cuestión central era si una persona física que solicita un préstamo para adquirir un local destinado a arrendamiento actúa como consumidor o queda excluida de esa condición por el carácter lucrativo de la operación.
El ánimo de lucro no excluye el arrendamiento y la condición de consumidor
El Tribunal Supremo reitera y refuerza su jurisprudencia consolidada. El criterio determinante para atribuir o negar la condición de consumidor no es la intencionalidad lucrativa, sino si la operación se inscribe en el marco de una actividad comercial, empresarial o profesional. Cuando el legislador español define al consumidor persona física, no menciona el ánimo de lucro como factor excluyente. Las personas físicas pueden perseguir un beneficio económico en sus actos y seguir siendo consumidoras.
Esta interpretación es coherente con la jurisprudencia del TJUE, que ha declarado reiteradamente que la intención lucrativa no es por sí sola criterio de exclusión de la condición de consumidor. Resulta especialmente relevante la sentencia del TJUE de 24 de octubre de 2024, que abordó específicamente un supuesto de compra de un inmueble para arrendamiento y concluyó que una persona física que adquiere un único bien inmueble para arrendarlo a título oneroso sigue siendo consumidora cuando actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional.
La línea que marca la habitualidad: cuándo el arrendamiento excluye la condición de consumidor
El Tribunal establece con claridad dónde trazar la línea entre arrendamiento y condición de consumidor. La persona física que adquiere un inmueble para arrendarlo, aunque obtenga un lucro, actúa como consumidora siempre que esa actividad no forme parte de su actividad empresarial o profesional. Solo perdería esa condición si realizara estas operaciones con regularidad y habitualidad. La habitualidad es precisamente una de las características definitorias del estatus de empresario conforme al Código de Comercio.
En el caso concreto, quedó acreditado que el prestatario era trabajador por cuenta ajena en una fábrica, que no se dedicaba ni habitual ni profesionalmente al arrendamiento de inmuebles, y que la operación de 2005 fue una inversión puntual al margen de su actividad laboral. No concurrían, por tanto, los elementos que caracterizarían una actuación empresarial o profesional.
La Audiencia Provincial aplicó un criterio superado sobre arrendamiento y condición de consumidor
El Tribunal censura el razonamiento de la Audiencia Provincial, que empleó un criterio basado en el destino final del bien —propio de la legislación de 1984 y ya abandonado por la jurisprudencia comunitaria incluso antes de su derogación— y concluyó erróneamente que la adquisición de un local comercial no puede constituir un acto de consumo. Esa interpretación se opone tanto a la jurisprudencia europea como a la nacional consolidada sobre arrendamiento y condición de consumidor.
Fallo: nulidad de la cláusula suelo y devolución sin limitación temporal
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia. El prestatario es consumidor y, en consecuencia, la cláusula suelo inserta en la escritura de novación está sujeta al control de transparencia propio de las condiciones generales de la contratación con consumidores, siendo nula por no superarlo. La entidad bancaria queda condenada a eliminar la cláusula y a devolver las cantidades cobradas en exceso, con sus intereses legales, sin limitación temporal.